Najdroższą dzielnicą w Warszawie jest niezmiennie Śródmieście. Tam za mkw zapłacimy nawet 14 tys. zł. Taniej, ale nieznacznie, jest na Żoliborzu i Mokotowie. Dalej wysoko plasuje się Ochota oraz - Ursynów.
Jeżeli szukamy tańszego mieszkania, to niestety musimy szukać w bardziej oddalonych od centrum miasta dzielnicach - w Wawrze czy na Białołęce.
Wkład finansowy
Ceny za mkw na rynku pierwotnym są zawsze niższe niż na rynku wtórnym. Dlaczego tak jest? Kupując mieszkanie od dewelopera musimy bowiem liczyć się ze sporymi kosztami urządzenia i wyposażenia go.
- Przyjmuje się, że remont na przeciętnym poziomie to około 1000 zł za mkw. A do tego meble, sprzęty RTV-AGD i tak dalej. Kilkuletnie mieszkanie często ma podobny standard jak nowe, ale nie wymaga wkładu finansowego, stąd wyższa cena. Niejednokrotnie apartamenty są urządzane przez projektantów wnętrz, a cena obejmuje nawet sztukę - wyjaśnia Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości z firmy Home Broker SA.
- A dlaczego najczęściej więcej za mkw jest na kawalerkach niż na kilkupokojowych mieszkaniach? Działa tu efekt skali. Kupując większe mieszkanie, płacimy za nie nominalnie więcej, ale za mkw. mniej. To podobnie, jak przy każdych innych zakupach, większe opakowanie wychodzi zwykle tanie - wyjaśnia Krasoń.
Jak wygląda rynek mieszkań w Warszawie i co wpływa przede wszystkim na cenę - wyjaśnia ekspert.
Lokalizacja i standard
- Lokalizacja i standard to dwie cechy, które w największym stopniu determinują cenę mieszkania. Warto jednocześnie dodać, że często się ze sobą łączą - w prestiżowej lokalizacji, jaką są np. okolice Łazienek Królewskich nikt nie stawia budżetowych mieszkań, gdyż zarobek na nich jest niski, a działka, na której powstają - droga - mówi Marcin Krasoń.
Jak dodaje, deweloperzy budujący w atrakcyjnych lokalizacjach stawiają zwykle mieszkania w wyższym standardzie lub wręcz luksusowe apartamentowce i takie lokale są najdroższe. I odwrotnie. - Na obrzeżach miasta rzadko buduje się luksusowe apartamentowce, bo kupujący tego rodzaju nieruchomości preferują bardziej atrakcyjne miejsca do zamieszkania - wyjaśnia.
Ceny mieszkań są zróżnicowane
W ostatnich latach, jak podkreśla, sporą uwagę inwestorów przyciąga Wola, która jest dzielnicą rozwijającą się bardzo dynamicznie i wielopłaszczyznowo. - Powstają tu zarówno osiedla mieszkaniowe, ogromne przestrzenie biurowe, jak i następuje rozwój infrastruktury - mówi.
Ceny mieszkań są tu bardzo zróżnicowane, w okolicy zagłębia biurowego przy rondzie Daszyńskiego w niektórych nowo powstałych budynkach trzeba zapłacić za metr kwadratowy kilkanaście tysięcy złotych, a dwa kilometry dalej, na Odolanach, da się kupić mieszkanie za mniej niż 7 tys. zł za mkw.
- A to również całkiem atrakcyjne miejsce, z niezłą komunikacją i dość szybkim dostępem do drugiej linii metra, która właśnie się buduje - mówi Krasoń.
Które jeszcze lokalizacje poleca Krasoń, gdzie można kupić mieszkanie blisko centrum, w dobrej cenie. - Woronicza Apartments na Mokotowie - doskonale zlokalizowane apartamenty, położone przy samym Metrze Wierzbno, w pobliżu Park Królikarnia, szybki dojazd do zagłębia biurowego w okolicy Galerii Mokotów, a także do ścisłego centrum - mówi.
Nieco dalej, ale wciąż w atrakcyjnej cenie, dostaniemy mieszkanie na Białołęce. - Białołęka kusi głównie niskimi cenami, tutaj możemy kupić mieszkanie już za 160 tys. zł, a najdroższe lokale to wydatek na poziomie 260 tys. zł - wyjaśnia Krasoń.
Nieszczęsne Miasteczko Wilanów
W Wilanowie wciąż jest drogo, choć Miasteczko Wilanów nie cieszy się za dobrą opinią. Jak mówi Krasoń, o osiedlu pokutuje pogląd sprzed lat, że brakuje tam sklepów, punktów usługowych, przedszkoli i wszystkiego, co właściwie potrzebne jest do życia. - Rzecz w tym, że to opinia nieaktualna - podkreśla ekspert. - Dziś sytuacja wygląda wręcz odwrotnie, powoli zaczyna się robić przesyt kawiarni czy restauracji - mówi.
Jedynym problemem są, jak dodaje, braki komunikacyjne. - Tramwaj wciąż jest w planach, brakuje też dróg. Rano są problemy z wyjazdem z Miasteczka, a nowych osiedli wciąż przybywa. Brakuje też naturalnych terenów zielonych, nasadzenia młodych drzew to nie to samo - mówi.
Zaznacza, że kiedyś Miasteczko Wilanów lansowane było na elitarną okolicę. Prawda jest taka że dziś faktycznie wiele osób się stamtąd wyprowadza, głównie ze względu właśnie na problemy komunikacyjne. Dziś na Wilanowie można kupić mieszkania od 6,5 tys. zł za mkw. Jak ktoś decyduje się na zamieszkanie tam, musi pamiętać, że w pobliżu będzie przebiegać obwodnica Warszawy. Tam, gdzie dziś mamy ciszę i
spokój, za kilka lat można mieć permanentny huk samochodów - podsumowuje.
Co w mieście, co na obrzeżach
W zależności od lokalizacji zainteresowaniem cieszą się zróżnicowane mieszkania.
Krasoń podaje przykłady: W okolicy wspomnianego zagłębia biurowego na Woli buduje się głównie mieszkania niewielkie - kawalerki i małe dwupokojowe, które często kupowane są na wynajem, a najemcami są często pracownicy pobliskich biur – opowiada.
Z kolei, jak dodaje, na obrzeżach miasta sporym zainteresowaniem cieszą się mieszkania trzypokojowe, w których lokują się młode rodziny z dziećmi, tak jest np. na Białołęce i Bemowie.
Ceny są stabilne
- Od kilku lat obserwujemy stabilizację cen mieszkań w Warszawie - mówi Krasoń. - Obserwowane wahania średniej ceny transakcyjnej, jak mówi, biorą się raczej ze zmiany struktury próbki statystycznej (w danym okresie sprzedawane są tańsze lub droższe mieszkania) niż realnej zmiany wartości nieruchomości na rynku.
Z danych Home Brokera (na podstawie transakcji dokonanych przez klientów HB i Open Finance) wynika, że mediana ceny metra kwadratowego mieszkania w Warszawie od 2013 waha się w przedziale 7-7,5 tys. zł. Spodziewam się, że w kolejnych kwartałach utrzyma się sytuacja stabilnych cen w Warszawie – dodaje.
Wyjaśnia, że czynniki, które wpływają na wzrost lub spadek cen wciąż w miarę się równoważą i dopiero jakaś duża zmiana jak np. znaczący wzrost stóp procentowych, może doprowadzić do poważniejszych spadków.
