Myślisz o kupnie mieszkania w Warszawie? A może właśnie je kupujesz? O tym musisz pamiętać

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie? Co sprawdzić, żeby potem nie stracić tysięcy złotych? Albo nowego mieszkania? O rady spytaliśmy eksperta.

Zakup mieszkania z pewnością nie jest łatwą decyzją, zwłaszcza w Warszawie, gdzie wiąże się on z dużymi kosztami.

Zanim się zdecydujemy na ten krok, warto wiedzieć, jakie pułapki mogą na nas czekać. Jest ich bowiem sporo, gdyż rynek warszawski jest skomplikowany - reprywatyzacja, ciążące na nieruchomości zaległości, długi spółdzielni, zameldowani lokatorzy.

O nich opowiedział nam ekspert - Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości z firmy Home Broker SA.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z rynku wtórnego?

Choć deweloperzy notują rekordy sprzedaży, wielu Polaków nadal wybiera zakup mieszkania z rynku wtórnego. Przekonuje ich duży wybór standardu i lokalizacji, a także możliwość znalezienia nieruchomości gotowej do natychmiastowego zamieszkania.

Chętni na kupno nieruchomości z drugiej ręki znaleźć mogą zarówno ruinę nadającą się tylko do remontu (co jednak łączy się z niską ceną zakupu), jak i luksusowy apartament, którego cena przyprawi przeciętnego Polaka o ból głowy. Dodajmy do tego dowolność w wyborze dzielnicy czy metrażu i prawda jest taka, że spektrum wyboru mieszkań na rynku wtórnym jest znacząco szersze niż na pierwotnym. Dodatkowym argumentem jest dostępność gotowych mieszkań. Kupno od dewelopera mieszkania, w którym da się zamieszkać w ciągu kilku tygodni, graniczy z niemożliwością.

Kupujący taką nieruchomość powinni jednak zachować należytą ostrożność, by nie wejść na minę. Home Broker podpowiada jak zminimalizować ryzyko wpadki.

1) Weryfikacja dokumentów

Na początek należy zweryfikować, czy sprzedający nieruchomość ma prawo do dysponowania nią i czy faktycznie jest osobą, za którą się podaje. Pomoże w tym przyjrzenie się aktowi notarialnemu i księdze wieczystej. Większość ksiąg jest dostępnych online, wystarczy znać numer księgi i można ją przeanalizować bez wychodzenia z domu. Im więcej źródeł informacji o nieruchomości zostanie zweryfikowanych, tym lepiej. Oprócz prawa własności warto sprawdzić np. ewentualne służebności.

Służebność osobista oznacza prawo do korzystania z nieruchomości przez osobę trzecią (inną niż właściciel nieruchomości). Z punktu widzenia kupującego istotne jest, że prawo to nie wygasa wraz ze sprzedażą lokalu i obciąża każdego kolejnego właściciela. Co do zasady prawo służebności osobistej wygasa dopiero z chwilą śmierci, przy czym odpowiednio skonstruowana umowa może gwarantować przeniesienie jej po śmierci na kogoś innego (np. potomstwo lub małżonka).

Równie groźne może być tak zwane prawo dożywocia. Oznacza ono, że np. bliski sprzedającego może mieszkać w lokalu aż do swojej śmierci, bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości. Prawo dożywocia powinno być ujawnione w księdze wieczystej. Powinno, ale nie musi, warto więc zweryfikować stan prawny lokalu przeglądając np. dokument nabycia prawa własności nieruchomości. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie zawarte w umowie sprzedaży nieruchomości oświadczenie sprzedającego, iż nie jest ona obciążona prawami osób trzecich.

2) Uwaga na zadłużenie

Kolejnym istotnym tematem jest sprawdzenie, czy na mieszkaniu nie ciążą zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni. O ile o obciążeniu nieruchomości hipoteką dowiemy się z księgi wieczystej, to już brak zaległości z tytułu czynszu powinien udowodnić sprzedający przedstawiając zaświadczenie. Podobna sytuacja jest w przypadku dostawców mediów.

3) Niechciani lokatorzy

W dniu podpisania ostatecznej umowy notarialnej w mieszkaniu nie powinno być zameldowanych lokatorów. Informację taką sprzedający powinien zaprezentować na piśmie. Jeśli ma on wyprowadzić się z mieszkania dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, warto by takie zastrzeżenie z konkretną datą znalazło się w samym akcie. Prawo w Polsce działa na korzyść lokatorów - kupując nieruchomość, w której ktoś jest zameldowany, narażamy się na spore ryzyko.

4) Pamiętaj o kosztach

Choć nie dotyczy to samej transakcji zakupu, warto pamiętać o fakcie, że w przypadku części mieszkań z drugiej ręki jesteśmy narażeni na dużo wyższe koszty utrzymania. Starsze budynki często trudniej jest ogrzać, a dodatkowo istnieje spore ryzyko, że fundusz remontowy znacznie zawyży miesięczny czynsz. Może okazać się, że oszczędność przy zakupie tańszego lokalu będzie złudna, bo wysokie koszty bieżące zniwelują ją po kilku czy kilkunastu latach.

5) Miej oczy dookoła głowy

Mówi się, że nie ma darmowych obiadów i zasada ta działa także na rynku nieruchomości. Jeśli ktoś chce sprzedać mieszkanie poniżej wartości, to z dużym prawdopodobieństwem coś z taką nieruchomością będzie nie tak. Warto dokładnie sprawdzić ją zarówno pod kątem stanu prawnego, jak i technicznego - czy nie ma ona ukrytych wad jak np. nieoczekiwane inwestycje czekające kupującego w przyszłości czy problem z insektami.

Warto też przyjrzeć się otoczeniu kupowanego mieszkania. Bliskość stacji kolejowej lub przystanku tramwajowego to wygoda, ale jednocześnie i hałas. Podobnie ma się sąsiedztwo wielu innych obiektów. O ile stan aktualny sprawdzić można gołym okiem, to tego, jak okolica będzie wyglądać za jakiś czas, nie widać. Trzeba zajrzeć do planu zagospodarowania przestrzennego. To dokumenty jawne i ogólnodostępne, wystarczy udać się do urzędu gminy czy dzielnicy i poprosić o udostępnienie. Plan zawiera informacje o tym, jakie jest przeznaczenie poszczególnych obszarów.

6) Odbiór mieszkania

Po podpisaniu wszystkich dokumentów następuje oficjalny odbiór lokalu. Trzeba tu dołożyć wszelkich starań, by sprawdzić, czy stan nieruchomości zgadza się z tym, co zapisano w akcie notarialnym (tu warto pamiętać, by znalazło się tam jak najwięcej szczegółów). Ważny jest zarówno stan techniczny samej nieruchomości, jak i jej wyposażenie. Doświadczenia doradców Home Brokera pokazują, że sprzedający potrafią nawet wymontować z mieszkania kaloryfery.

Nowe mieszkania w WarszawieNowe mieszkania w Warszawie Metrowarszawa.gazeta.pl

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera?

Gdy już zdecydujemy się na zamieszkanie w jakiejś okolicy, warto dokładnie ją poznać przed ostatecznym zakupem mieszkania. To że dziś osiedle otoczone jest zielenią, nie znaczy, że będzie tak za kilka lat. Zgodnie z ustawą deweloperską firma sprzedająca nowe mieszkania ma obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego i zawarcia w nim szczegółowych informacji o planowanych w promieniu 1 km inwestycjach, takich jak budowa dróg, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków i innych obiektów obniżających komfort życia. Warto jednak poświęcić czas i samodzielnie także przeprowadzić małe dochodzenie. Informacje tego typu znaleźć można w planie zagospodarowania przestrzennego, można też poczytać o planach, jakie na daną okolicę ma gmina.

Dokładnie zweryfikować należy też dojazd do miejsca pracy i innych często odwiedzanych miejsc (szkoła czy przedszkole). Przy inwestycji realizowanej na obrzeżach miasta istotna jest też dostępność sklepów czy jakość dróg dojazdowych. Niektóre osiedla budowane są bowiem w miejscach, gdzie jeszcze kilka lat temu były pola uprawne.

Sprawdź dewelopera

Ważnym elementem przygotowań do zakupu mieszkania jest prześwietlenie dewelopera. Osoby kupujące nieruchomość od firmy notowanej na Giełdzie Papierów Wartościowych mają łatwiej - bezproblemowo można bowiem zapoznać się z historią spółki. W innych przypadkach jest to trudniejsze, ale nie niemożliwe. Poza wynikami finansowymi i kondycją firmy, warto przyjrzeć się zrealizowanym już przez nią inwestycjom. Wycieczka na kilka osiedli może dużo powiedzieć na temat solidności dewelopera. Mając chwilę czasu, można porozmawiać z mieszkańcami, a innego dnia poszperać w internecie. Pamiętajmy jednak, iż pozorna anonimowość w sieci sprawia, że nie wszystkie opinie są prawdziwe. Część może pochodzić od konkurencji lub od samej firmy.

Wiele osób sprawdza także stan prawny gruntu, na którym jest lub ma być budowany blok. Niezbędne informacje znajdziemy w księdze wieczystej, a przejrzeć ją można przez internet. Jeśli deweloper jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym działki, to dobrze (choć użytkowanie wieczyste wiąże się z ryzykiem wzrostu kosztów). Z księgi wieczystej dowiemy się też, czy działka lub budynek nie są obciążone służebnością lub hipoteką.

Rachunek powierniczy

Wybierając mieszkanie od dewelopera warto zwrócić uwagę, czy inwestycja objęta jest rachunkiem powierniczym, będącym dodatkowym zabezpieczeniem interesów kupującego. Jest to specjalny rachunek bankowy, na który kupujący wpłaca pieniądze, ale do dewelopera trafiają one dopiero w miarę postępu prac. Odsetek mieszkań z rachunkiem cały czas rośnie, ale nadal można trafić na nieruchomość bez tego udogodnienia.

Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego

Wprowadzona w życie wiosną 2012 roku ustawa deweloperska wprowadziła obowiązek podpisywania tak zwanej umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego (kosztami kupujący i deweloper dzielą się po połowie). Pełni ona tę samą funkcję, co wcześniej umowa przedwstępna: zobowiązuje obie strony do przeprowadzenia transakcji zakupu mieszkania w przyszłości. Umowa zawiera też m.in. kary umowne grożącej każdej ze stron za niedotrzymanie jej.

Umowa deweloperska powinna zawierać jak najwięcej szczegółów dotyczących nieruchomości. Od planowanej daty ukończenia i przeniesienia prawa własności, poprzez standard mieszkania, a na otoczeniu budynku skończywszy. Zwracajmy uwagę na to, jak wyglądać ma garaż, klatka schodowa, winda, plac zabaw czy droga dojazdowa. W umowie powinny być też szczegółowe informacje dotyczące wykończenia mieszkania, sposobu pomiaru jego powierzchni oraz schematy instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej.

Niezwykle istotny jest także termin ukończenia inwestycji oraz data przeniesienia prawa własności do nieruchomości na kupującego. Im bardziej szczegółowe informacje będą zawarte w umowie, tym interesy klienta będą lepiej zabezpieczone. Na podstawie umowy deweloperskiej kupujący może potem dochodzić swoich praw w sądzie, gdyby deweloper nie wywiązał się ze zobowiązania.

Odbiór mieszkania

Ostatnim punktem w procesie zakupu mieszkania od dewelopera jest odbiór mieszkania. Ten składa się z dwóch kroków: odbioru technicznego (gdy sprawdzamy wykonanie nieruchomości) i odbioru lokalu (spisanie liczników i przekazanie kluczy). Pierwszy krok wymaga choćby podstawowej wiedzy z zakresu budownictwa. Owszem, kuzyn ze szwagrem mogą pomóc, ale za kilkaset złotych możemy zatrudnić fachowca z wiedzą i doświadczeniem. Przy zakupie mieszkania za setki tysięcy złotych warto dołożyć wszelkich starań, by zminimalizować ryzyko.

Ze słońcem nie ma żartów. Jak radzić sobie z upałami?

Więcej o:
Komentarze (17)
Kupno mieszkania w Warszawie. O czym pamiętać?
Zaloguj się
  • wlodzimierz.il

    Oceniono 10 razy 8

    >Myślisz o kupnie mieszkania w Warszawie? O tym musisz pamiętać

    Pamiętaj, że trzeba mieć pieniądze.

  • pepepe11

    Oceniono 13 razy 7

    Co za bzdurny artykuł wprowadzajacy w błąd. Np meldunek nie rodzi praw wlasności a jest jedynie administracyjnym potwierdzeniem faktu przebywania pod danym adresem. I tylko tyle. Po drugie długi wobez dostawców i np spółdzielni nie obciążają nieruchomości a jedynie jej właściciela (czyli tu sprzedajacego) i jeżeli ten pomimo wezwań nie zapłaci można je wpisać w hipotekę ale po sprzedazy juz tylko w inne nieruchomości których jest aktualnie właścicielem.
    Szkoda mi tych groszy na dobra dziennikarstwo.

  • uzytkownikakord

    Oceniono 1 raz 1

    Lepiej kupić mieszkanie w podwarszawskiej, mniejszej miejscowości. Nie dość, że wyjdzie znacznie taniej za metraż, to dodatkowo potencjalny dojazd do miejsca pracy w stolicy będzie równie łatwy o poranku przed godzinami szczytu. Ja mieszkam w Jabłonnie i kupiłem mieszkanie od www.krawdom.pl wybrałem opcję bezczynszową i jestem bardzo zadowolony z zakupu, będzie mi służył na długie lata.

  • u0

    Oceniono 7 razy 1

    Kupno od dewelopera rodzi dużo więcej zagadek. Niewiadomą jest też to jakie sprowadzi nam się sąsiedztwo. Za to u dewelopera jest większy wybór metraży w konkretnym bloku jaki nas interesuje.

  • karol.mazurkiewicz88

    0

    Podpisuje się pod tymi wskazówkami - ja np. posłuchałem się jeszcze znajomych, którzy kupili mieszkanie również w tej samej inwestycji co ja - Nowe Południe na Mokotowie od Napollo.

  • szrenata03

    0

    Szukałam czegoś z polecenia i znajomi polecili Piaseczno Dom Marzeń, jutro jadę oglądać bo zaczęli sprzedaż II Etapu, więc trzeba się śpieszyć.

  • membranka44

    0

    Bardzo ważne jest aby dokładnie sprawdzić takie mieszkanie.. Moim zdaniem bardzo pomocny przy tym może być serwis Home Scanner. Daje on wiele możliwości sprawdzenia konkretnych nieruchomości. Polecam was sprawdzić je wszystkie!

  • Lidia Domagała

    0

    Bardzo cenne rady! Ja kupowałam mieszkanie bezpośrednio od dewelopera, bo tylko nowe inwestycje mnie interesowały. Ostatecznie padło na inwestycję Dom Marzeń w Piasecznie. Oczywiście wcześniej wszystko sprawdziłam, poczytałam opinię i ostatecznie uważam to za bardzo dobrą decyzję :)

  • kinia-883

    0

    Woleliśmy kupić nowe mieszkanie i sami powoli przy nim dłubać od podstaw niż kupić z drugiej ręki i poprawiać po kimś. Fabryka Domów Kurpiewskiego miała dobrą ofertę, sprawdziliśmy rzetelność firmy, spisaliśmy umowę u notariusza i mamy fajne mieszkanko na Laurowej. Z perspektywy czasu nie żałujemy tej decyzji.

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX