W jednym z artykułów opisywaliśmy różne dramatyczne sytuacje, których doświadczały osoby poszukujące w Warszawie mieszkania na wynajem. Podkreślaliśmy, że mimo iż prawo mieszkaniowe w Polsce uprzywilejowuje najemcę, nie znaczy, że właściciel mieszkania nie może lokatorowi z życia zrobić piekła.
Gdy ktoś nie chce się wynieść
To uprzywilejowanie dotyczy jednak przede wszystkim jednej kwestii - prawa do eksmisji lokatora w sytuacji, w której nie chce on mieszkania opuścić. Właściciel, choćby chciał, nie może siłą wyrzucić lokatora z mieszkania nawet w sytuacji, w której już wypowie mu umowę.
Jak mówi mecenas Grzegorz Kujawa z Kancelarii Radcy Prawnego Grzegorz Kujawa, to właśnie z takimi problemami najczęściej zgłaszają się do niego klienci - osoba, której wynajęli mieszkanie, nie chce się z niego wynieść, a od miesięcy nie płaci czynszu.
Przygotowała Marta Kondrusik
Mieszkanie stoi i na siebie nie zarabia, a jego właściciel sam musi opłacać wszystkie koszty. - W takiej sytuacji wynajmujący musi złożyć pozew do sądu przeciwko takiej osobie. Niestety zanim zostanie wydany wyrok eksmisyjny, może minąć wiele miesięcy. A my wciąż mamy niechcianego lokatora w naszym mieszkaniu, który nie ponosi żadnych kosztów. Możemy go oczywiście pozwać o zaległości, ale często okazuje się, że te osoby są niewypłacalne i na zwrot pieniędzy możemy czekać latami - mówi Kujawa.
Oświadczenie w formie aktu notarialnego
Nic więc dziwnego, że w ogłoszeniach właściciele mieszkań często zaznaczają, że szukają osób pracujących oraz ogromną wagę przykładają do terminu uiszczania opłat za mieszkanie - kieruje nimi strach przed niewypłacalnością lokatorów. Jak zauważa Grzegorz Kujawa, zaledwie znikomy procent właścicieli mieszkań korzysta z opcji zawarcia umowy na zasadach tzw. "najmu okazjonalnego". - Mam wrażenie, że bardzo mało osób w ogóle o tym wie. A taka umowa bardzo upraszcza proces ewentualnego usuwania z lokalu najemcy. Odpada element procesu sądowego - informuje radca prawny.
Aby podpisać taką umowę, wymagane jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia lokalu w terminie wskazanym przez właściciela. - Taka umowa silniej chroni prawa wynajmującego, ale wymaga od najemcy dodatkowych czynności i ewentualnych opłat związanych z notariuszem, co powoduje poważną niechęć potencjalnych najemców do przechodzenia przez tą procedurę - informuje Kujawa.
Jeżeli właściciel zaproponuje nam jednak taką umowę, nie należy się jej bać, oczywiście pod warunkiem, że podchodzimy do sprawy uczciwie i mamy zamiar regularnie płacić czynsz. - Zawsze w takiej sytuacji można umówić się z właścicielem, że to on opłaca notariusza - mówi Kujawa.
Ale przejdźmy do problemów lokatorów. O czym koniecznie trzeba wiedzieć, podpisując umowę na wynajem mieszkania.
Umowa na czas określony czy nieokreślony?
Przede wszystkim należy się zastanowić, jaki rodzaj umowy chcemy podpisać - czy będzie to umowa na czas określony czy na czas nieokreślony. Jeżeli podpisujemy umowę na czas określony, to musimy liczyć się z tym, że będziemy musieli opłacać mieszkanie do końca trwania tej umowy - nawet jeżeli będziemy chcieli się wcześniej z mieszkania wyprowadzić. - W takiej sytuacji możemy właścicielowi zaproponować znalezienie osób na nasze miejsce lub podnająć mieszkanie. Podnająć mieszkanie możemy jednak tylko po uzyskaniu pisemnej zgody właściciela, zgoda taka może być udzielona w samej umowie - mówi Kujawa. Jak mówi radca prawny, zmienić umowę z określonej na nieokreśloną można wyłącznie za porozumieniem obu stron.
Wynajem mieszkań Przygotowała Marta Kondrusik Przygotowała Marta Kondrusik
Podpisując umowę na czas nieokreślony należy ustalić czas trwania okresu wypowiedzenia . Może być to miesiąc, ale mogą to być również trzy miesiące. Jeżeli w umowie nie określimy tego czasu, będzie nas obowiązywał okres wypowiedzenia kodeksowy, który wynosi 3 miesiące w przypadku gdy czynsz jest płatny miesięcznie.
Ważną informacją dla lokatora jest to, w jakich okolicznościach właściciel może wypowiedzieć nam umowę. Nie może zrobić tego wyłącznie dlatego, bo mu się nie podobamy bądź nas nie lubi. Wypowiedzenie umowy może nastąpić tylko w określonych w ustawie przypadkach w tym, gdy od trzech miesięcy nie opłacaliśmy czynszu za wynajem, jeżeli do mieszkania ma się wprowadzić członek najbliższej rodziny właściciela lub jeżeli udowodnione nam zostanie zakłócanie porządku.
Jak podkreśla Kujawa, dla osoby, która wynajmuje pokój w mieszkaniu z innymi osobami, najlepszą opcją jest podpisanie osobnej umowy z właścicielem lub podpisanie jednej umowy, jeżeli taka sama dotyczy wszystkich, ale wymienienie w niej wszystkich osób znajdujących się w mieszkaniu.
Trzeba dbać o mieszkanie
Lokatorzy często narzekają na to, że właściciel z jakichś powodów nie chce zwrócić im kaucji lub że kaucja jest zbyt wysoka. Według kodeksu wysokość kaucji nie może przekroczyć 12-krotności czynszu. Warto jednak, jak podkreśla Kujawa, ustalić wcześniej wysokość kaucji oraz termin jej oddania i umieścić dany zapis w umowie. Według ustawy właściciel kaucję musi zwrócić w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia przez najemcę mieszkania.
Wynajem mieszkań Przygotowała Marta Kondrusik Przygotowała Marta Kondrusik
Problemy z kaucją pojawiają się najczęściej w momencie opuszczania przez lokatora mieszkania. Dochodzi do sytuacji, w której właściciel twierdzi, że coś zostało zniszczone, więc kaucja pokryje koszty naprawy. Jeżeli w chwili wprowadzania się do mieszkania, nie dokonaliśmy analizy jego stanu, możemy mieć problem z udowodnieniem właścicielowi, że to nie my coś zniszczyliśmy.
Warto zatem w chwili przekroczenia progu nowego lokum wykonać dokładne oględziny mieszkania - zrobić listę mebli, sprzętów, jakie znajdują się w mieszkaniu, wykonać zdjęcia ewentualnych zniszczeń, itd. oraz sporządzić z Wynajmującym odpowiedni protokół. Również po to, aby po wprowadzeniu się zastać dokładnie to, co znajdowało się w nim, gdy je oglądaliśmy. Nie zmusimy wynajmującego, żeby kupił nam nowe łóżko, bo nagle uznaliśmy, że stare nam nie odpowiada.
Nie warto również zawierzać "na słowo" , na przykład kiedy właściciel mówi, że uzupełni brakujące sprzęty w mieszkaniu, natomiast w umowie nie ma na ten temat ani słowa. Słowna umowa jest ważna, ale bardzo trudno ją udowodnić. Wszystko powinno być na piśmie. Więc, jeżeli cokolwiek ustalamy z właścicielem, warto to później spisać (choćby w mailu) i poprosić o potwierdzenie.
Jeżeli sami zdecydujemy się zakupić jakikolwiek nowy sprzęt do mieszkania, przed dokonaniem zakupu musimy wszystkie szczegóły ustalić z właścicielem - choćby to, czy sprzęt po naszej wyprowadzce będziemy chcieli ze sobą zabrać czy może zostawić i w tej sytuacji na przykład domagać się zwrotu jego równowartości.
Istotną informacją dla lokatorów jest to, że mają oni obowiązek dbać o mieszkanie, dokonywać naprawy i konserwacji elementów takich jak drzwi, okna, podłogi czy ściany. Z kolei właściciel musi zapewnić sprawne działanie takich elementów budynku i mieszkania, jak wszelkie instalacje umożliwiające nam korzystanie z wody, ogrzewania czy prądu. Jeżeli coś uległo zniszczeniu nie z naszej winy, również wynajmujący musi zadbać o to, aby dokonać odpowiednich napraw. Z kolei po zakończeniu umowy najmu lokator jest zobowiązany odnowić mieszkanie , przywrócić je do stanu sprzed wynajmu, zwrócić również właścicielowi równowartość zużycia sprzętów.
Rachunki
Rachunki to osobny temat. Czynsz najmu wymieniony w umowie zwykle nie zawiera opłat za zużycie mediów, jak i opłat za dostawę telewizji czy internetu. Opłaty te dokonywane są bowiem na podstawie liczników, rachunków, rozliczeń czy faktur. W umowie należy więc ustalić formę rozliczania się za media - np. to, czy sami podpisujemy umowę z dostawcami czy umowa jest na przykład na właściciela.
Jeżeli umowa jest na nas, sami dbamy o to, żeby opłacić wszystkie rachunki w odpowiednim czasie i to na nas spada odpowiedzialność za nie wywiązywanie się z umowy. Warto również umówić się z właścicielem, aby rachunki przesyłane były na nasz adres. Powinniśmy mieć zawsze wgląd do rachunków i dokładnie wiedzieć, ile za co musimy zapłacić i za jaki okres. Warto spisywać również liczniki i mieć kontrolę nad tym, ile zużywamy wody.
Meldunek
Bardzo często właściciele mieszkań nie chcą się zgodzić na to, aby lokator zameldował się w ich mieszkaniu. Należy jednak pamiętać, że w obecnym stanie prawnym nie ma konieczności uzyskania zgody właściciela na zameldowanie się pod danym adresem. Po zakończeniu umowy najmu właściciel może nas bez problemu wymeldować.
Niezapowiedziane odwiedziny
Bardzo często lokatorzy narzekają na to, że właściciele mieszkania robią im niespodziewane wizyty lub wchodzą do mieszkania pod ich nieobecność. Jeżeli umowa nie przewiduje takich uprawnień dla właściciela, takie zachowanie właściciela jest niezgodne z prawem. W skrajnych przypadkach najemca może poprosić o interwencję policję z powodu zakłócania miru domowego. Natomiast w sytuacjach awaryjnych takich jak zalanie, pożar, dym, właściciel może wejść do wynajmowanego lokalu bez zgody lokatora.
Dlatego kwestie odwiedzin lokalu również warto określić w umowie najmu . Powinniśmy wraz z właścicielem ustalić, w jakich dniach i godzinach właściciel będzie przychodził oraz czy może to robić pod nieobecność lokatora.
Zmiana wysokości czynszu
Jak informuje Kujawa, zgodnie z prawem właściciel może zmienić wysokość czynszu, ale nie może tego robić częściej niż co pół roku , a każdą podwyżkę musi realizować z trzymiesięcznym trybem wypowiedzenia warunków, chyba że przewidziano dłuższy termin wypowiedzenia w umowie.
Ponadto, wynajmujący podwyższenia czynszu może dokonać tylko jeżeli czynsz nie przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu lub, gdy jest to uzasadnione, np. właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu. W takiej sytuacji właściciel jest zobowiązany przedstawić w formie pisemnej przyczynę podwyżki i jej kalkulację na pisemne żądanie lokatora w terminie 14 dni od jego otrzymania.
Czy warto wynajmować przez agencję?
Jeżeli nie mamy doświadczenia w konstruowaniu umów cywilnoprawnych i nie znamy się na rynku nieruchomości, a mamy potrzebę wynająć szybko i bezpiecznie mieszkanie, to warto zgłosić się do pośrednika w obrocie nieruchomościami, który dzięki zdobytej wiedzy i doświadczeniu pomoże nam w tej materii. Pośrednicy poza tym mają swoje sposoby na zweryfikowanie czy potencjalny właściciel mieszkania lub najemca będzie rzetelny. Każdy pośrednik zgodnie z prawem musie mieć opłacone ubezpieczenie OC, które zabezpiecza nas podczas transakcji. Dobrych pośredników znaleźć można na lokalnych stowarzyszeniach pośredników w obrocie nieruchomościami.
