Gdzie warszawiacy najczęściej kupują mieszkania? "Na początku liczy się lokalizacja, później się to zmienia"

W których dzielnicach warszawiacy chcieliby mieszkać? W których w końcu zamieszkują? Czy w dalszym ciągu ważne jest dla nich, aby mieszkać na osiedlu całkiem odizolowanym od świata czy "życie w getcie" to już nie spełnienie ich największych marzeń? Czy cały czas pragną mieć mieszkanie na własność, a może rynek sprzedaży mieszkań nie ma się już tak dobrze? Na te wszystkie pytania odpowiada Radosław Bieliński z Dom Development - sponsora tegorocznych targów mieszkaniowych, które odbędą się 10 i 11 października w Pałacu Kultury i Nauki.

Spodobało ci się? Polub nas

W ofercie mają państwo mieszkania w różnych lokalizacjach Warszawy. Które cieszą się największą popularnością?

Nie można tego jednoznacznie określić. Warszawiacy interesują się wszystkimi dzielnicami, a najbardziej tymi, w których oferta mieszkaniowa jest szeroka i przystępna cenowo. Dużą popularnością cieszą się inwestycje na Bemowie czy Żoliborzu, ale również i te bardziej oddalone od centrum, w związku z tym tańsze, np. na Białołęce czy Targówku.

Czyli cena to podstawowe kryterium, jakim kierują się warszawiacy przy wyborze mieszkania?

Na początku podejmowania decyzji o zakupie mieszkania priorytetem jest zawsze lokalizacja. Decyzje są jednak zmieniane, gdy okazuje się, że inwestycje, wybierane na początku, właśnie ze względu na dogodne umiejscowienie, przekraczają budżet, który przeznaczyliśmy na zakup mieszkania lub nasze możliwości kredytowe. Co roku robione są badania preferencji i zawsze w tych badaniach wygrywają takie dzielnice, jak Mokotów czy Ursynów. Są to natomiast wyłącznie preferencje. Faktyczne transakcje ukazują całkiem inny obraz.

Czyli chcemy mieszkać na Mokotowie, a lądujemy na Białołęce?

Nie brzmi to zbyt optymistycznie, ale trochę tak jest. Natomiast to nie znaczy, że później te osoby, które docelowo wybierają nasze inwestycje na Białołęce, Woli, Targówku czy Tarchominie są niezadowolone z nowego miejsca zamieszkania. Bo okazuje się, że lokalizacja, której początkowo nie brali pod uwagę ma wiele zalet, o których wcześniej nie wiedzieli, takich jakszybki i prosty dojazd rozbudowana infrastruktura komunikacyjna czy kulturalno-rozrywkowa. Dom Development przy większości inwestycji oddalonych od centrum buduje odcinki dróg, ścieżki rowerowe, dba o zieleń, co ma wpływ na cenę mieszkania, ale wtedy klient o nic nie musi się już martwić.

Czy w tych najdogodniejszych lokalizacjach można znaleźć mieszkanie na "średnim poziomie"?

Tak, oczywiście. W tej chwili na Mokotowie posiadamy na przykład trzy inwestycje, z czego dwie mieszczą się w tym segmencie "popularnym", czyli bardziej dostępnym, a jedna jest o wyższym standardzie. Mimo to, ze względu na lokalizację, nawet na tańszych osiedlach, w dalszym ciągu trzeba się liczyć z kosztem minimum 7 800  zł za mkw. Z kolei na osiedlu Wilno, które jest bardzo fajnym, nowoczesnym osiedlem na Targówku cena za metr spada już do około 6300 zł za mkw. Na Żoliborzu cena za mkw zaczyna się od 7 750 zł, ale na tym osiedlu znajdują się również mieszkania droższe, za które trzeba zapłacić kilkanaście tys. zł. za mkw. Zależy nam na tym, aby nasza oferta była jak najbardziej zróżnicowana, aby każdy, kto do nas przyjdzie, nawet jeżeli na samym początku miał trochę inną wizję swojego wymarzonego mieszkania, znalazł coś dla siebie.

Z którego segmentu mieszkań ludzie najczęściej kupują mieszkania?

Właśnie z tego popularnego, dlatego właśnie tego typu inwestycji mamy najwięcej.

Kim są osoby, które obecnie kupują mieszkania?

Naszymi klientami są ludzie w różnym wieku, ale średnia wieku to 31 lat, więc można wnioskować, że mieszkania kupują najczęściej młodzi ludzie, którzy są na początku swojej drogi życiowej - pary, single. Często również rodzice kupują dla swoich dzieci, z kolei inwestorzy kupują mieszkania pod wynajem. Większość jednak klientów kupuje mieszkania na użytek własny.

Dobrze wiemy, że ta potrzeba posiadania mieszkania na własność zawsze była w Polakach silna. Czy to się zmieniło? Czy zauważa pan, że coraz mniej osób kupuje mieszkanie?

Wręcz przeciwnie. W dalszym ciągu to marzenie o własnym mieszkaniu bardzo mocno w nas tkwi. Ludzie wolą kupić niż wynajmować. Mieć coś własnego i spłacać swoje. Z drugiej strony na pewno ta grupa ludzi wynajmujących również jest spora - ludzie wciąż migrują między miastami lub po prostu - nie stać ich na to, żeby kupić własne lokum, a nie chcą brać kredytu.

Czyli nie zanotowaliście spadku w sprzedaży?

Nie. Mogę bez wahania powiedzieć, że rynek mieszkaniowy w Polsce ma się bardzo dobrze. W tym roku na rynku powstaje rekordowa liczba nowych inwestycji. Sprzedaje się i buduje coraz więcej mieszkań. Wystarczy powołać się na raport REAS "Rynek mieszkaniowy w Polsce - II kwartał 2015 roku", żeby przekonać się, że z roku na rok budujemy więcej mieszkań. Zakupom tym sprzyjają różne programy, jak chociażby Mieszkanie dla Młodych, coraz niższe stopy procentowe, Co zwiększa zdolność kredytową klientów i wpływa na wzrost akcji kredytowej.

Jakiego rodzaju mieszkania cieszą się największą popularnością? Czy na przestrzeni lat zauważył pan jakąś zmianę?

Obserwujemy obecnie zrównoważone zainteresowanie lokalami różnej wielkości, ale najczęściej sprzedajemy mieszkania o powierzchni do ok. 50 mkw, czyli takie klasyczne, dwupokojowe. Od wielu lat najpopularniejsze wśród Polaków są właśnie takie mieszkania. Jednocześnie widzimy, że klienci coraz częściej interesują się większym metrażem.  Jeszcze przed kryzysem, czyli przed 2008 rokiem popularnością cieszyły się mieszkania większe, trzypokojowe o powierzchni od 60 do nawet 85 mkw. Po kryzysie klienci ograniczyli swoje preferencje.

Gdzie warszawiacy kupują mieszkania?materiały prasowe

Czyli nie stać Polaków na większe mieszkanie?

Myślę, że Polacy po prostu rozsądniej podchodzą do zakupu mieszkania, z drugiej strony nie chcą mieszkać z rodzicami lub w wynajmowanym, więc decydują się na mieszkanie "na teraz". Gdy nadszedł kryzys, banki ograniczyły dostępność  kredytów, uzależniały wysokość kredytu od dochodów. Deweloperzy musieli więc odpowiedzieć na te możliwości kredytowe Polaków. Zaczęliśmy projektować więcej mieszkań mniejszych, w tym dwupokojowych o powierzchni 40 mkw. Z roku na rok jednak coraz więcej osób kupuje mieszkania większe: 3- i 4-pokojowe. Wzrasta aktywność grupy nabywców, którzy już posiadają swoje mieszkania, ale są zainteresowani poprawą warunków mieszkaniowych. Więc spodziewamy się, że w przyszłości coraz więcej Polaków będzie decydować się na większe metraże.

Która z Państwa inwestycji spotkała się do tej pory z największym zainteresowaniem?

Wszystkie cieszą się dużym, ale rzeczywiście trzy najbardziej spodobały się warszawiakom. Pierwsze to osiedle Saska, którego realizacja wystartowała tuż po kryzysie gospodarczym w 2009 roku. Między 2009 a 2015 sprzedaliśmy już ponad 1700 mieszkań, obecnie realizujemy kolejnych 600 mieszkań nad Jeziorem Gocławskim. Ta lokalizacja już cieszy się dużym zainteresowaniem. Piękne położenie, zaledwie 15 minut drogi od centrum miasta.

W tej inwestycji dysponujecie wciąż bardzo dużą liczbą wolnych mieszkań.

Tak, ponieważ jest to osiedle wieloetapowe, dopiero przekazujemy klucze do pierwszych dwóch budynków osiedla - a i b, w tej chwili realizowane są kolejne - c, d, e i f. Powoli myślimy jednak o realizacji kolejnych etapów w okolicy, aby zachować tę ciągłość sprzedaży.

Które jeszcze osiedle warszawiakom przypadło do gustu?

Osiedle Wilno na Targówku. To ciekawe, nowoczesne osiedle, nisko zabudowane (tylko 3 piętra), takie miasto w mieście, ale na wpół otwarte. Znajdują się tam trzy place miejskie, jeden z fontanną - Plac Ratuszowy. To miejsce ciche, spokojne, jednocześnie niedaleko od centrum miasta, w linii prostej od osiedla ulicą Radzymińską do pl. Bankowego jest zaledwie 6 km. I również jest to osiedle wieloetapowe. Oddaliśmy już około 850 mieszkań, kolejne etapy są w trakcie realizacji. Osiedle wyróżnia się na tle budowanych w Warszawie, ponieważ posiada własny przystanek kolejowy Warszawa Zacisze Wilno, z którego mieszkańcy dojeżdżają w 4 minuty do stacji Metro Dworzec Wileński.

Gdzie warszawiacy chcą mieszkaćOsiedle Żoliborz/ materiały dewelopera

A trzecie?

Żoliborz Artystyczny. Również osiedle wieloetapowe, które wyróżnia się ciekawą architekturą, artystycznymi muralami na elewacjach budynków.

Czy mieszkańcy tych osiedli zdają sobie sprawę w momencie zakupu mieszkania, że osiedle, na którym zamieszkają z czasem będzie tak ogromne?

Tak, doradca handlowy zawsze informuje o tym, obrazuje także zabudowę osiedla, pokazując makietę. Ponadto, zawsze projektujemy osiedle z myślą o całej działce, i nie tylko budynki, ale również całą infrastrukturę - place, ulice, ścieżki, miejsca do spędzania wolnego czasu.

Obecnie w kontekście nowych osiedli bardzo często pojawia się stwierdzenie, że to getta, strefy całkiem odizolowane od świata. Czy w dalszym ciągu deweloperzy budują takie getta w mieście?

Jeszcze do niedawna te osiedla zamknięte naprawdę cieszyły się dużą popularnością, ludzie po prostu chcieli mieszkać w takich miejscach. Stąd deweloperzy, w tym i nasza firma, popełnili bardzo dużo tego typu realizacji. Zauważyliśmy jednak, że w ciągu ostatnich kilku lat te preferencje warszawiaków zaczynają się zmieniać. Coraz częściej budujemy więc osiedla na wpół zamknięte, czyli takie, przez które każdy, nie tylko mieszkaniec, może swobodnie przejechać czy wejść na jakiś plac, a odgrodzone są wyłącznie wejścia na patio określonych budynków. Między innymi właśnie tak są zaprojektowane osiedla, które wcześniej wymieniłem.

Które z osiedli w państwa ofercie są całkiem zamknięte?

Na przykład pierwsze etapy osiedla Derby, które zaprojektowaliśmy w 2001 roku. Wtedy takie były oczekiwania klientów i w dalszym ciągu wiele osób interesuje właśnie tego typu inwestycjami. w osiedlu Derby nie dysponujemy już właściwie wolnymi mieszkaniami, wyprzedajemy mieszkania w ostatnim etapie inwestycji i na razie nie planujemy budować więcej w tym miejscu.

Czy jest jakieś osiedle, które trudno się sprzedaje?

Chyba nie ma takiej inwestycji. Są oczywiście osiedla, które sprzedają się wolniej i takie, które sprzedają się szybciej, ale nigdy nie jest tak, że coś nie sprzedaje się wcale. Każdy ma inne preferencje i inne możliwości finansowe, więc prędzej czy później te mieszkania, które nie zostały jeszcze sprzedane, znajdą swojego kupca.

Czy jeśli jakieś mieszkanie długo się nie sprzedaje, to opuszczają państwo cenę?

Do każdego klienta podchodzimy indywidualnie, staramy się nie reagować zbyt nerwowo na chwilowe wahania w zachowaniach konsumentów. Ta polityka się sprawdza.

Planują państwo budować w Warszawie więcej?

Tak, mamy w planach bardzo dużo inwestycji.

Wciąż łatwo o miejsce na terenie miasta?

By znaleźć dobrą działkę, trzeba cierpliwie i aktywnie szukać. Działki w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach kosztują. Konsekwentnie powiększamy swój bank ziemi o kolejne atrakcyjne grunty zarówno w lewobrzeżnej Warszawie, jak i prawobrzeżnej części miasta.

Które lokalizacje najbardziej państwa interesują?

Budujemy i po lewej, jak i prawej stronie Wisły. Liczba inwestycji po obu stronach rzeki jest mniej więcej równa. Poszukujemy gruntów inwestycyjnych w całej Warszawie pod zabudowę wielorodzinną. Jesteśmy otwarci i przygotowani finansowo do zakupów ziemi, ale nie za każdą cenę. Zawsze kierujemy się racjonalizmem i dokonujemy przemyślanych oraz dobrze skalkulowanych inwestycji. W I półroczu 2015 powiększyliśmy swój bank ziemi o 7 nowych działek w Warszawie, w tym atrakcyjne grunty w lewobrzeżnej Warszawie: na Mokotowie i Ochocie.

Dlaczego grunty w lewobrzeżnej Warszawie są bardziej atrakcyjne?

Na to wskazują wciąż preferencje konsumentów. Lewobrzeżna Warszawa jest nadal bardziej atrakcyjna zarówno ze względu na bliskość centrum miasta, ale także dostęp do infrastruktury komunikacyjnej, czy rozrywkowo-kulturalnej.

Czy na rynku deweloperskim panuje duża konkurencja?

Konkurencja jest duża. Konkurencyjna oferta wpływa jednak na rozwój rynku. Wzmożona aktywność deweloperów, budowa dużej liczby inwestycji powoduje, że klienci mają bardzo szeroki wybór, każda oferta wyróżnia się czymś innym, więc potencjalnie zainteresuje różnych klientów. Oferta dostosowana jest do wzrostu popytu na rynku. Obecnie trwa dobra koniunktura, sytuacja na rynku deweloperskim wskazuje na równowagę popytu i podaży.

Która inwestycja na terenie Warszawy pana zdaniem należy do najbardziej udanych? Nie pytam oczywiście o realizacje Dom Development.

Osobiście podoba mi się na przykład okolica Sadyby, w pobliżu Jeziorka Czerniakowskiego.

Gdzie warszawiacy chcą mieszkaćOsiedle Wilno/ materiały dewelopera

Czy mają państwo w ofercie mieszkania w programie MDM? Jakie to mieszkania? Które najbardziej atrakcyjne?

Posiadamy obecnie około 500 mieszkań z możliwością skorzystania z dopłat w programie MdM. Mieszkania kwalifikujące się do programu MDM przyciągają ludzi młodych, którzy na starcie mogą dostać zastrzyk gotówki od państwa. Miszkania z dopłatą zlokalizowane są w Osiedlach Wilno (Targówek/Zacisze), Wille Miejskie Klasyków (Białołęka), Palladium (Tarchomin), Wille Lazurowa (Bemowo).

Będą Państwo obecni na tegorocznych targach mieszkaniowych, które odbędą się 10 i 11 października w Pałacu Kultury. Na co położą Państwo akcent podczas targów prezentując swoją ofertę?

W najbliższych warszawskich targach, których Dom Development jest sponsorem, będzie można zapoznać się  szeroką ofertą mieszkań - 2500 mieszkań w najlepszych lokalizacjach warszawy. Podczas targów klienci będą mogli skorzystać także z oferty mieszkań (500 szt.) które kwalifikują się do rządowego programu mieszkanie dla młodych. Klienci którzą odwiedzą targi będą mogli wziąć udział w konkurskie gdzie do wygrania jest nagroda - wykończenie mieszkania pod klucz o wartości 20 tys zł zakuionego w DD. Trzeba wymyślić nazwę dla naszego nowego osiedla zlokalizowanego na Ursynowie.

Więcej o: